الخبير العقاري ومؤلف دليل “Répons’IMMO” أمين المرنيسي يجري مقابلة حول تأثير قرار بنك المغرب برفع سعر الفائدة الرئيسي إلى 2٪ على تطور العقار.
كيف هو أداء السوق العقاري الوطني حاليا؟
من بين أحدث المؤشرات الفصلية من بنك المغرب و ANCFCC (الربع الثاني من عام 2022) ، هناك واحدة جذابة بشكل خاص. وهو الذي يُظهر بوضوح انخفاضًا مزدوج الرقم في المعاملات على مدار عام متجدد للأصول السكنية (-20.4٪) والأراضي (-37.7٪).
ومع ذلك ، هل يعكس هذا إشارة إلى انسحاب المشترين من السوق؟
على أي حال ، فإن حجم الانخفاض يستحق أن يتم تسليط الضوء عليه. بعد اندفاع ما بعد فيروس كورونا في عام 2021 ، وبفضل تأثير اللحاق بالركب الطبيعي وتدابير الحوافز الضريبية التي تجاوزناها الآن ، يجد سوق العقارات نفسه في عام 2022 يواجه واقعه الخاص ، أود أن أقول حقيقته الخاصة.
حقيقة كانت تعاني من مشاكل داخلية منذ سنوات وأضيف إليها واقع آخر ، هذه المرة خارجي ، هو واقع الأزمة الأوكرانية وجميع دعائمها الاقتصادية العالمية.
المغرب ليس استثناء. وبغض النظر عن الشعور المنتشر بعدم اليقين ، والذي لا يفضي أبدًا إلى الاستثمار العقاري الذي يحتاج ، على العكس من ذلك ، إلى وقت طويل وصفاء ، هناك عواقب مباشرة: تعميم وصعود الظاهرة التضخمية في جميع أقسام الاقتصاد الوطني وتطوراته.
النتيجة الطبيعية المباشرة للأسر ، أي انخفاض القوة الشرائية. ولكن أيضًا ، ارتفاع أسعار مواد البناء في غالبيتها (المستوردة أو المصنعة محليًا) والتي ستؤثر حتما بشكل مباشر على سعر الأصول العقارية المبنية حديثًا.
لذلك ، إذا لم يكن هناك انسحاب للمشترين من السوق ، فهناك على الأقل موقف الانتظار والترقب.
لأنه بالإضافة إلى هذه العوامل التي يصعب السيطرة عليها ، هناك أيضًا توقعات سوق قوية لعرض منتج عقاري متجدد ، لبث روح جديدة فيه. الإسكان الاجتماعي بسعر 250.000 درهم مطلوب للإصلاح كما يتأثر سعره بالزيادة.
في الوقت نفسه ، أُعلن أنه سيتم جدولة المساعدة المباشرة للأسر اعتبارًا من عام 2023 للمشترين في المستقبل. يبقى تحديد كل الخطوط ، لمعرفة طريقة العمل في قانون المالية 2023.
في هذا السياق ، من المفهوم ، بل ومن المنطقي ، أن يقوم المشتري المحتمل ، الذي يواجه الكثير من الشكوك ، بتأجيل مشروع شرائه لبضعة أشهر من اليوم على الأقل حتى بداية عام 2023.
حان الوقت لمعرفة ما إذا كان هناك واحد أو أكثر جديد حقيقي سيتم برمجة المنتجات العقارية والتي يمكن أن تكون مؤهلة للحصول على أفضل فائدة بفضل المساعدة المباشرة من الدولة ، حيث كانت قادرة على الاستفادة منها في الماضي للإسكان بسعر 250.000 درهم من خلال إعفائها من ضريبة القيمة المضافة.
قرر بنك المغرب ، خلال اجتماعه الأخير للسياسة النقدية ، رفع سعر الفائدة الرئيسي بمقدار 50 نقطة أساس إلى 2٪. ما هي عواقب هذا القرار على الرهون العقارية؟
النتيجة الأولى لقرار بنك المغرب برفع سعر الفائدة الرئيسي إلى 2٪ ستكون لأصحاب الرهون العقارية الحالية الذين اختاروا سعر فائدة متغير لتوقع زيادة مقبلة في مسودتهم. هذا هو مبدأ اختيار السعر المتغير.
إذا كان أقل من السعر الثابت ، فذلك بسبب علاوة المخاطرة. في الواقع ، عندما يتحرك سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي لأعلى أو لأسفل ، كما رأينا في الماضي ، فإن هذا يترجم إلى ارتفاع أو انخفاض (محكوم) في أسعار الفائدة المطبقة على المقترضين الذين اختاروا التباين.
على عكس السعر الثابت الذي ، كما يوحي اسمه ، لا يتأثر بالتغيرات في السعر الأساسي ويظل ثابتًا طوال مدة القرض بالكامل. لاحظ أنه لا يزال يُسمح بتغيير نوع السعر مرة واحدة في عمر الائتمان الخاص بك.
الآن ، بعد هذا القرار ، ماذا تتوقع؟
يتم رفع سعر الفائدة للضغط على التضخم. عندما ترتفع أسعار الفائدة الرئيسية ، يتم منح سيولة أقل للاقتصاد وفي النهاية لقطاع العقارات. تقترض البنوك التجارية الأموال مباشرة من البنك المركزي لتلبية احتياجاتها المالية الفورية. وإذا فرض البنك المركزي أسعارًا أعلى عليهم ، فإنهم بدورهم يزيدون الأسعار التي يقدمونها للأسر التي تحتاج إلى الاقتراض للاستثمار في العقارات ، على سبيل المثال.
وبالتالي ، فإن أي قرض عقاري جديد ممنوح يجب أن يخضع لزيادة نسبية في سعر الفائدة بعد هذا القرار. ما العواقب على السوق؟
كما هو مبين أعلاه ، فإن القوة الشرائية للأسر المغربية تسير على قدم وساق بالفعل ، ومن غير المرجح أن تؤدي زيادة أسعار الفائدة على القروض العقارية إلى تعزيز مناخ موات للاستثمار وبالتالي إلى انتعاش السوق. بعد ذلك ، يمكن أن يؤدي هذا الوضع الصعب الناتج عن الزيادة المتوقعة في مبلغ المسودة لأولئك الذين يتأثرون بتقلب المعدل ، في السياق الصعب الذي نعيش فيه ، إلى دفع الأشخاص الأكثر ضعفًا اقتصاديًا إلى طرح ممتلكاتهم البيع بدلاً من أن تجد نفسك في حالة تخلف عن السداد وكل العواقب التي قد تترتب على ذلك
كيف ترى تطور سوق العقارات خلال الأشهر القليلة القادمة؟ سوق العقارات جزء من الكل. اقتصاد وطني يتفاعل مع العوامل الخارجية والداخلية. فسحة لدينا ليست سهلة. ما لا يمكن السيطرة عليه لا يمكن السيطرة عليه وما زال يفلت منا في بعض الأحيان. أود أن أربط نفسي بالرغم من الإشارات السلبية لما هو إيجابي. خلال شهر سبتمبر ، انعقدت على المستوى الوطني دورات التشاور الإقليمية لـ “الحوار الوطني حول التخطيط العمراني والإسكان” الذي بدأته الوزارة الإشرافية.
كان جميع أصحاب المصلحة قادرين على التعبير عن أنفسهم. المهنيين والمسؤولين المنتخبين.
ما خارطة الطريق للقطاع خلال الفترة 2023-2027؟ ما عرض السكن؟ ما هي البيئة المبنية؟ والعديد من الموضوعات الهامة الأخرى للقطاع تمت مناقشتها بصراحة. باختصار ، إنها تتحرك أخيرًا! سيكون عام 2023 عام حاسمًا. لأنها ستبدأ صفحة جديدة للقطاع العقاري الوطني.
بدأت الحاجة إلى الإسقاط في المستقبل برؤية ومشروع جديد كان الجميع يطالب بهما في الظهور في هذا القطاع. مع هذا القرار من قبل BAM ، هل حان وقت الشراء؟
إذا التزمنا بتسلسل الأحداث الاقتصادية خلال العام الماضي ، فسأقول إن كل يوم يمر هو أفضل وقت للشراء من يوم غد! الآن ، إذا كنت في مركز شراء في الربع الأخير من عام 2022 ، فربما سأبحث عن أفضل الفرص ، وهناك بعض ، لأننا من ناحية السوق مستعدون لبذل الجهود أيضًا ، في ضوء الظروف. من ناحية أخرى ، إذا كانت حاجتي للاستثمار موجودة ولكن يمكنني الانتظار بضعة أشهر أخرى ، فسأنتظر قانون المالية الجديد لعام 2023 لمعرفة ما يمكن أن يخبئه لي. كما يجب التأكيد أيضًا على أن مشروع “المساعدة المباشرة للأسر” الذي يعلق عليه الكثيرون آمالهم ، هو بالتأكيد عامل إنعاش ولكنه ليس المشروع الوحيد. كما يتطلب الكثير من التضامن. أفكر أيضًا في أدوات مالية جديدة ، تكون أحيانًا جريئة ، مثل التمويل الجماعي العقاري. هذا الأخير يقوم بشكل أساسي على التمويل التشاركي الذي يهدف إلى الحصول على العقارات أو بنائها. خصوصية نظام الاستثمار العقاري هذا هو أن التمويل يتم من خلال منصة عبر الإنترنت. ثم تم العثور على ثلاث فئات من الناس طوال العملية. لدينا: قائد المشروع ومنصة التمويل الجماعي والأفراد. ربما الفكرة هي أن يتم استكشافها.
